Khe lún giữa hai nhà liền kề là hiện tượng phổ biến ở nhà phố đô thị Việt Nam, nơi mật độ xây dựng cao. Ban đầu chỉ là vết hở nhỏ hoặc nứt mảnh dọc tường, nhiều chủ nhà chủ quan và xử lý tạm bợ bằng trám vá đơn giản. Thực tế, khe lún không chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ hay chống thấm, mà còn liên quan trực tiếp đến:
- Sự ổn định nền móng
- Chuyển vị kết cấu giữa hai công trình
- Nguy cơ thấm nước kéo dài, giảm tuổi thọ nhà
Bài viết này mang đến cái nhìn toàn diện, chuyên sâu về khe lún: bản chất, nguyên nhân, mức độ nguy hiểm và giải pháp phù hợp từng tình huống – giúp bạn quyết định đúng đắn.
Nếu khe lún nhà bạn đang lo lắng, hãy ưu tiên đánh giá kỹ thuật trước khi thi công để tránh “sửa hoài không hết”. Xem ngay dịch vụ chống thấm tphcm chuyên xử lý khe lún, gia cố móng tại Công Ty Chống Thấm Miền Nam – tư vấn miễn phí 24/7!
Khe Lún Giữa 2 Nhà Là Gì? Hiểu Bản Chất Để Xử Lý Đúng Cách
Khe lún giữa 2 nhà là khoảng hở hoặc vết nứt hình thành tại vị trí tiếp giáp hai bức tường liền kề, do nền móng lún không đều theo thời gian. Đây không phải vết nứt tường thông thường, mà là dấu hiệu chuyển vị kết cấu dưới lòng đất – giống như hai khối nhà đang dần “tách rời” nhau.
Phân biệt khe lún thật và vết nứt hoàn thiện
- Khe lún thật: Chạy dọc liên tục từ móng lên mái, tại đúng vị trí tiếp giáp, có thể thấy gió lùa/ánh sáng lọt qua, mở rộng dần theo mùa mưa, trám lại dễ tái phát.
- Vết nứt hoàn thiện: Ngắn, rời rạc, không mở rộng, thường do co ngót vữa trát hoặc sơn.
Phân biệt đúng giúp tránh xử lý sai hoặc lãng phí.
Tại Sao Khe Lún Là Vấn Đề Nghiêm Trọng?
Theo thống kê Hiệp hội Xây dựng Việt Nam (2025), hơn 40% nhà phố đô thị gặp khe lún. Hậu quả nghiêm trọng:
- Thấm nước kéo dài → ẩm mốc tường đen sì, nấm Aspergillus sinh sôi gây bệnh hô hấp (WHO cảnh báo 20% nhà ẩm tại VN).
- Suy giảm kết cấu → nứt lan sàn bê tông, tường nghiêng dần, nguy cơ sụp đổ cục bộ (ví dụ thực tế tại Bình Thạnh, TP.HCM năm 2024).
- Tranh chấp hàng xóm & giảm giá trị bất động sản 10–20%.
- Chi phí tăng vọt: Xử lý sớm chỉ vài triệu, để muộn dễ lên hàng trăm triệu.
Nguyên Nhân Gây Khe Lún Giữa 2 Nhà (Phân Tích Chuyên Sâu)
- Đất nền yếu, không đồng nhất (san lấp chưa ổn định, đất pha sét, khu ven sông).
- Chênh lệch loại móng (móng băng nông bên này, móng cọc sâu bên kia).
- Nhà mới cạnh nhà cũ (nhà cũ đã lún ổn định, nhà mới tiếp tục lún trong 1–3 năm đầu).
- Tăng tải trọng đột ngột (nâng thêm tầng mà không gia cố móng cũ).
- Thi công không đồng bộ, thiếu khe kỹ thuật hoặc chống thấm sơ sài từ giai đoạn xây dựng.
- Rung chấn thường xuyên từ xe tải nặng hoặc công trình ép cọc lân cận.
- Biến đổi khí hậu (mưa lớn kéo dài, ngập úng tăng 20% giai đoạn 2025–2026 làm đất mềm hơn).
Phân Loại Mức Độ Khe Lún (Quan Trọng Để Chọn Giải Pháp Đúng)
- Nhẹ (< 5cm): Nứt nhỏ mới hình thành, chủ yếu thấm nhẹ khi mưa lớn, chưa ảnh hưởng rõ đến kết cấu.
- Trung bình (5–10cm): Nứt lan rộng tường, thấm nhiều gây ẩm mốc rõ rệt, sơn bong tróc.
- Nặng (> 10cm): Khe mở rộng liên tục, tường nghiêng, nứt lan sàn bê tông – nguy cơ sụp đổ cao.
Lợi ích: Xác định đúng mức độ giúp tiết kiệm 50–70% chi phí và giảm rủi ro an toàn.
3 Phương Pháp Xử Lý Khe Lún Giữa 2 Nhà (Theo Từng Mức Độ – Cập Nhật 2026)
1. Khe nhẹ (< 5cm): Xử lý cục bộ chống thấm bề mặt, tự làm được
Phù hợp khi khe mới xuất hiện, chưa ảnh hưởng kết cấu – tập trung ngăn nước thấm và bảo vệ tường.
Quy trình cơ bản (1-2 ngày):
- Cắt rãnh chữ V rộng 20mm, sâu 15mm để tăng diện tích bám dính.
- Làm sạch kỹ lưỡng (cọ bụi rêu cũ, hút bụi, rửa nước sạch và khô hoàn toàn bằng cồn hoặc máy sấy).
- Trám keo đàn hồi lấp đầy (PU921/SikaFlex phù hợp khe ẩm hoặc rung động, Apollo A500 cho khe khô).
- Gia cố thêm lưới fiberglass nếu khe rộng >2cm để ngăn nứt lan.
- Phủ 2 lớp màng/sơn chống thấm (SikaTop Seal 107 hoặc Sikalastic) rộng ra hai bên khe.
Ưu điểm: Chi phí thấp, thi công nhanh, dễ tự thực hiện.
Nhược điểm: Độ bền 3-5 năm, có thể tái phát nếu đất tiếp tục lún.
Chi phí: 5-10 triệu.
Ví dụ: Nhà Tân Bình, TP.HCM – trám keo PU kết hợp lưới → tường khô ráo, không thấm suốt 3 mùa mưa.
2. Khe trung bình (5-10cm): Gia cố chống nứt lan, nên gọi thợ chuyên
Khi khe đã thấm nặng gây ẩm mốc rõ, cần tăng cường chịu lực để ngăn vết nứt mở rộng.
Quy trình cơ bản (3-5 ngày):
- Đo lún sơ bộ bằng laser để kiểm tra khe có còn giãn không.
- Mở rộng khe an toàn bằng cắt nhẹ, tránh rung lắc mạnh.
- Lấp vữa đàn hồi (Sika Latex) kết hợp dán lưới fiberglass hoặc thanh GFRP để tăng độ bền chịu lực.
- Phủ màng polymer đàn hồi rộng (Sikalastic) hai bên và test phun nước kiểm tra.
Ưu điểm: Độ bền 5-10 năm, ngăn chặn nứt lan hiệu quả.
Nhược điểm: Gián đoạn sinh hoạt ngắn trong thi công.
Chi phí: 20-50 triệu.
Ví dụ: Nhà quận 1, TPHCM – gia cố lưới fiberglass + vữa đàn hồi → ổn định hoàn toàn, không thấm sau 6 năm.
3. Khe nặng (> 10cm): Gia cố móng triệt để, bắt buộc kỹ sư chuyên ngành
Khi khe rộng kèm tường nghiêng, lún tiếp diễn – phải can thiệp móng để dừng chuyển vị vĩnh viễn.
Kỹ thuật chính:
- Ép cọc mini/micro piling: Ép cọc bê tông nhỏ xuống tầng đất cứng bên dưới, chuyển tải trọng nhà sang hệ cọc mới (phù hợp không gian hẹp, rung động thấp).
- Jet grouting: Phun vữa xi măng áp lực cao trộn trực tiếp với đất yếu, tạo cột chịu lực chắc chắn ngay dưới móng.
- Tạo khe lún chủ động: Lấp bằng ron cao su EPDM kết hợp keo PU đàn hồi, cho phép hai khối nhà co giãn độc lập mà không nứt vỡ.
Ưu điểm: Độ bền >20 năm, giải quyết tận gốc nguyên nhân lún.
Nhược điểm: Thời gian thi công dài (1-3 tháng), cần giấy phép và thỏa thuận hàng xóm.
Chi phí: 50-200+ triệu.
Ví dụ: Nhà quận 9, TP.HCM ven sông – ép cọc mini kết hợp ron EPDM → lún dừng hẳn, công trình ổn định sau 2 năm theo dõi.
Bảng So Sánh Vật Liệu Xử Lý Khe Lún 2026
| Vật liệu | Đặc tính nổi bật | Ứng dụng thực tế & thương hiệu |
| Keo Silicone trung tính | Giãn 200–400%, bám khá, chống UV trung bình | Khe nhỏ/khô – Apollo A500, Dow Corning |
| Keo Polyurethane (PU) | Giãn cực cao 600–1000%, bám rất tốt, chống UV tốt | Khe lún ẩm/rung – SikaFlex-11FC, PU921 |
| Vữa/màng chống thấm | Giãn 300–500%, bám tốt, chống UV rất tốt | Phủ bảo vệ tường lớn – SikaTop Seal 107, Sikalastic |
| Ron xốp EPDM | Đàn hồi nén mạnh, chống UV cực tốt | Khe lún chủ động – hãng châu Âu chất lượng |
| Lưới fiberglass | Bám tốt, chống UV tốt, tăng chịu lực | Gia cố chống nứt lan – giá ~50k/m² |
Mẹo chọn: Ưu tiên PU cho khe ẩm hoặc rung động mạnh; kết hợp lưới fiberglass cho khe trung bình; ron EPDM cho giải pháp lâu dài.
Chi Phí Xử Lý Khe Lún Giữa 2 Nhà 2026 (Thực Tế & Minh Bạch)
Chi phí tính theo mét dài khe (TP.HCM/Hà Nội, biến động ±20%). Bí quyết tiết kiệm: Xử lý sớm rẻ gấp 5–10 lần!
| Phương Án | Chi Phí Chi Tiết (VNĐ) | Tổng Ước Tính (khe ~5-10m) |
| Bề mặt (tự làm/thợ cơ bản) | Vật liệu (keo PU + phụ kiện): 300–500k/m Nhân công: 200–400k/m | 500–900k/m → 2.5–9 triệu |
| Gia cố kết cấu (nhà thầu chuyên) | Khảo sát: 5–10 triệu Gia cố GFRP/chống thấm: 1.5–3 triệu/m | 8–30 triệu |
| Gia cố móng vĩnh cửu (kỹ sư) | Khảo sát địa chất: 15–30 triệu Ép cọc: 15–25 triệu/cọc (4-8 cọc) Jet grouting: 8–15 triệu/m³ | 80–250+ triệu |
Dự báo 2026: Giá vật liệu tăng ~10%, nhưng công nghệ mới giúp giảm thời gian thi công 30%. Hành động sớm tránh chi phí bùng nổ!
Sai Lầm Phổ Biến Khi Xử Lý Khe Lún Giữa 2 Nhà & Cách Tránh
Nhiều chủ nhà gặp vấn đề khe lún giữa 2 nhà thường mắc sai lầm khi chỉ tập trung xử lý bề mặt mà bỏ qua nguyên nhân gốc rễ như lún móng không đều hoặc đất yếu. Điều này dẫn đến khe lún tái phát, tốn thêm chi phí sửa chữa lớn. Dưới đây là các sai lầm thường gặp nhất khi xử lý khe lún nhà liền kề và cách khắc phục:
- Chỉ trám bề mặt bỏ qua gốc rễ → khe lún tái phát nhanh chỉ sau 1-2 mùa mưa. Cách tránh: Luôn khảo sát lún móng trước khi thi công.
- Dùng keo rẻ, kém đàn hồi → keo bong tróc sớm, nước thấm lại. Cách tránh: Chọn keo PU hoặc silicone trung tính chính hãng.
- Thi công khi bề mặt ẩm hoặc bẩn → keo không bám dính, hiệu quả bằng không. Cách tránh: Làm sạch và để khô hoàn toàn trước khi trám.
- Không thỏa thuận với hàng xóm → dễ phát sinh tranh chấp pháp lý về trách nhiệm xử lý khe lún giữa 2 nhà. Cách tránh: Lập biên bản thỏa thuận chia chi phí và trách nhiệm.
- Chọn giải pháp rẻ, nhanh mà thiếu khảo sát kỹ thuật → sửa mãi không hết, chi phí đội lên gấp nhiều lần. Cách tránh: Ưu tiên khảo sát chuyên sâu để chọn phương án phù hợp.
Mẹo Phòng Ngừa Khe Lún Giữa 2 Nhà Hiệu Quả Nhất
Phòng ngừa luôn rẻ và bền hơn chữa trị. Áp dụng sớm các biện pháp sau giúp giảm đáng kể nguy cơ khe lún nhà liền kề, nứt tường do lún và thấm khe lún:
- Kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần: Đo chiều rộng khe bằng thước hoặc giấy chứng nhận nứt để phát hiện sớm sự giãn nở.
- Sơn chống thấm tường ngoài ngay từ giai đoạn hoàn thiện: Tạo lớp bảo vệ chống nước mưa thấm qua khe.
- Lắp máng xối và hệ thống thoát nước tốt khu vực tường tiếp giáp: Giảm nước tích tụ làm đất mềm, tăng lún lệch.
- Ép cọc móng sâu nếu khu vực đất yếu: Ngăn lún không đều ngay từ đầu (đặc biệt đất san lấp hoặc ven sông).
- Mua bảo hiểm nhà ở có điều khoản bao phủ lún nứt: Giảm gánh nặng tài chính nếu xảy ra sự cố nghiêm trọng.
FAQ – Câu Hỏi Thường Gặp Về Xử Lý Khe Lún Giữa 2 Nhà
- Khe lún bao nhiêu cm thì nguy hiểm?10cm cần can thiệp kết cấu ngay, tránh nguy cơ tường nghiêng hoặc sụp.
- Xử lý khe lún giữa 2 nhà có cần giấy phép không? Có nếu gia cố móng hoặc can thiệp sâu (theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP).
- Keo chống thấm nào tốt nhất cho khe lún? Keo PU (cho khe ẩm/rung động mạnh), silicone trung tính (cho khe khô nhỏ).
- Có xử lý dứt điểm khe lún được không? Có hoàn toàn, nếu khảo sát đúng nguyên nhân và chọn giải pháp phù hợp (từ chống thấm bề mặt đến gia cố móng).
- Khi nào nên gọi chuyên gia xử lý khe lún? Khi khe >5cm, tái phát nhiều lần, hoặc xuất hiện nứt sàn/nứt chân tường.
Đừng chần chừ – liên hệ ngay Dịch vụ chống thấm TPHCM để khảo sát miễn phí và giải pháp tối ưu cho nhà bạn!
Kết Luận
Xử lý khe lún giữa 2 nhà không chỉ trám kín vết nứt, mà là bài toán ổn định kết cấu lâu dài. Hiểu đúng bản chất, phân biệt mức độ và chọn giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm chi phí, bảo vệ tài sản, giữ hòa khí hàng xóm.
Hành động sớm hôm nay tiết kiệm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu mai sau. Nếu khe nhà bạn trung bình hoặc nặng, ưu tiên khảo sát kỹ thuật để xử lý chính xác nhất.
Liên hệ ngay Dịch vụ chống thấm TPHCM – chuyên xử lý khe lún, gia cố móng, chống thấm toàn diện tại TPHCM.
Công Ty Chống Thấm Miền Nam – Dịch vụ chống thấm tại TPHCM chuyên nghiệp
Southern Waterproofing Company – Professional Waterproofing Services in Ho Chi Minh City
🏙️ Địa chỉ: 17-19-21 Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh
📞 Hotline: 0924 332 268 | 💬 Zalo: 0924 332 268
🌐 Website: https://chongthammiennam.com.vn/
Ngoài xử lý khe lún giữa 2 nhà liền kề bạn có thể tham khảo thêm các dịch vụ chống thấm tại TPHCM tổng thể .
